КВАДРАТНЫЙ МЕТР В КИЕВСКОЙ ХРУЩЕВКЕ СТОИТ ДОРОЖЕ, ЧЕМ В КВАРТИРЕ РЯДОМ С ЦЕНТРОМ БЕРЛИНА

Три месяца зимы не были характерными для ситуации на рынке недвижимости, считают ведущие украинские риэлторы. А вот по поводу того, как будут дальше меняться цены, специалисты разошлись во мнениях.

-- В декабре 2003-го люди приобретали жилье по принципу "сначала купим, потом посмотрим". Это вызвало и очередное подорожание на вторичном рынке, и резкий рост количества сделок, -- комментирует президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко. -- С 1 января начинал действовать Закон "О налогах с доходов физических лиц", продавцы квартир боялись, что уже с этого года их заставят платить 13% налог с суммы, полученной при сделке. В январе-феврале наступило затишье. Нотариусы ждали разъяснений, какие требовать документы и по какой стоимости -- балансовой, то есть, согласно справке БТИ, или рыночной -- должны быть оценены квартира или дом. На сегодня цена жилья по-прежнему определяется соглашением сторон. Вторичный рынок постепенно оживает, и аналитики оказались правы: цены на нем стабилизировались на уровне декабря 2003 г. А учитывая, что в марте началось снижение стоимости аренды квартир, пусть немного, на 1% в декаду -- это сигнал, что непрестижное жилье, в первую очередь "хрущебы", в ближайшие полгода подешевеет на 10--20%. Цена на более современные квартиры, а также "сталинки" будет стабильной или, в зависимости от престижности района, незначительно упадет. Считаю нонсенсом то, что квадратный метр в панельке на окраине Киева порой стоит дороже, чем в квартирах рядом с центром Берлина -- 600--800 евро. При этом очевидно: уровень доходов среднего немца и украинца несравнимы, да и цена ипотечных кредитов у них -- 7--8% годовых, а не 14--16%, как у нас.

Думаю, наши законодатели поторопились, приняв решение ввести с 2005-го 13%-й "налог с дохода" при продаже жилья. Ибо жилье -- единственная реальная собственность, которую наши люди получили от государства. И если человек, к примеру, продал трехкомнатную квартиру и тут же купил две однокомнатные, не получив при этом никакого "навара", вряд ли будет справедливо брать с него подоходный.

"Вторичка" во многом зависит от цен на первичном рынке. Заметьте: Президент не подписал закон об отмене льгот по НДС строителям, поэтому у них нет ни морального, ни формального права поднимать цены на жилье не только на 20%, но и на 7--8%, что уже произошло. Ведь рентабельность элитных новостроек доходит до 200%.

А вот директор центра недвижимости "Мегокон-В" Владимир Винокур не прогнозирует столь большого снижения цен на вторичном рынке:

-- Рынок испытывает сильное давление денег, причем не только украинских, но и, во все возрастающей мере, зарубежных. Украина -- стабильное государство, у нас нет терактов, экстремистов, и риэлторы уже видят: иностранцы начали вкладывать деньги в нашу недвижимость. В первую очередь -- в Киеве, приобретая элитное жилье на вторичном рынке или в новостройках повышенной комфортности. Кроме того, столица является притягательным местом обитания для успешных выходцев из регионов. Поэтому с апреля начнется повышение спроса на недвижимость, а значит, и цены будут расти. Но заявлять, что их раскручивают риэлторы, в корне неправильно. Мы заинтересованы в стабильном рынке, дабы спокойно работать.

На этом фоне оптимистическим выглядит недавнее заявление председателя Госстроя Валерия Черепа: "Сейчас идет процесс, когда цены (на жилье) расти больше не будут, в течение этого года они останутся стабильными. А если мы все вместе будем увеличивать объемы строительства, то цены по многим направлениям снизятся". Свой прогноз В. Череп аргументировал тем, что премьер Виктор Янукович отдал ряд распоряжений о создании в короткий срок нормальной ценовой политики государства. Предусматривается, в частности, заключение прямых контрактов между предприятиями и строителями на поставку металлопродукции, цемента, введение квотирования поставок материалов по приемлемым ценам. При этом глава Госстроя отверг предположение, что таким образом правительство намерено ввести админрегулирование цен и уточнил, что речь не идет об элитном жилье, "где как раз рынок будет контролировать цены. Речь идет лишь о том, чтобы на уровне правительства навести порядок в системе ценообразования."

Очевидно, что г-н Череп имел в виду первичный рынок жилья, который таким образом хотят сделать доступнее среднему украинцу. И если аппетиты строителей удастся обуздать, это автоматически отразится на стоимости "бэушных" квартир. Но покамест наблюдаем противоположную картину. Например, 1 кв. м жилья на первичном рынке Киева за вторую половину марта подорожал в среднем почти на 1,5%. По прогнозу вице-президента компании "Киевгорстрой" Василия Можара, цены на новое жилье в столице в 2004 г. вырастут минимум на 15%. Такую тенденцию он объяснил тем, что на 1 января 2003 г. стоимость строительных работ была 1986 тыс. грн. за 1 кв. м, а в марте -- уже 2770 грн. Соответственно, инвестор (читай: гражданин, пожелавший обзавестись новой квартирой) теперь обязан платить на 39% (!) больше -- 3019 грн. за "квадрат". Г-н Можар также сообщил, что в этом показателе 24% приходится на стоимость стройматериалов, 1,9% -- на эксплуатацию машин и механизмов, 1,7% -- на зарплату, 2,7% -- на другие статьи расходов и 7,9% -- на введение НДС на первичном рынке жилья. (Хотя заметим: закон, предоставляющий "Киевгорстрою" льготы по НДС, действует по-прежнему.) К тому же, он фактически оспорил утверждение А. Бондаренко о 200% рентабельности новостроек, отметив, что ныне разница между затратами на возведение и инвестиционной стоимостью жилья составляет 9%, из которых вносятся средства на развитие социальной инфраструктуры Киева и делаются другие отчисления.